कैप रेट। अचल संपत्ति निवेश में, आप जल्दी से सीखेंगे कि निवेश पर विचार करने के लिए कैप दर सबसे अधिक इस्तेमाल की जाने वाली मीट्रिक में से एक है। किसी निवेश के वित्तीय परिणामों का मूल्यांकन करने का यह एक आसान तरीका है, लेकिन जैसा कि आप इस लेख में देखेंगे, इसकी सीमाएं हैं।
परिचय
प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि पूंजीकरण अनुपात की गणना है। यह एक परिभाषा की तरह है। अधिकतम दांव की गणना और निर्धारण निम्नानुसार किया जाता है। उदाहरण के लिए, यदि कोई भवन शुद्ध परिचालन आय में $10,000 उत्पन्न करता है और $100,000 में बेचता है, तो दर की गणना 0.1 के रूप में की जा सकती है। सीमांत दरों को प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है, इसलिए हम इसे 10 प्रतिशत के रूप में पढ़ते हैं। इस गणना की सादगी आपको एक अज्ञात आकृति को हल करने के लिए इसे जल्दी से पुनर्व्यवस्थित करने की अनुमति देती है। ऊपर के उदाहरण में, हम एनओआई और मूल्य जानते हैं, लेकिन अगर हमारे पास केवल एनओआई और कैप दर है, तो हम मूल्य को आसानी से निर्धारित कर सकते हैं। इसकी उपयोगिता स्पष्ट है, क्योंकि आपके पास हमेशा तीनों जानकारी नहीं होगी। लाभदायकप्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि का दृष्टिकोण नीचे फोटो में देखा जा सकता है। यह एक रियल एस्टेट उदाहरण है।
आय के प्रत्यक्ष पूंजीकरण की पद्धति का उपयोग करने का दायरा
चूंकि कैप दर की गणना इतनी जल्दी और आसानी से की जा सकती है, यह वह संख्या बन गई है जिसका उपयोग निवेशक और अन्य रियल एस्टेट पेशेवर एक निवेश की दूसरे से तुलना करने के लिए करते हैं। दो निवेशों पर विचार किया जा सकता है जहां दोनों की सूची कीमतों और शोर में बेतहाशा अंतर है, लेकिन यदि प्रत्येक पर समान कैप दर लागू होती है, तो आप आसानी से उनकी तुलना कर सकते हैं।
पेशेवर मूल्यांकक और रियल एस्टेट निवेशक मूल्यांकन के लिए विभिन्न तरीकों का उपयोग करते हैं। प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि उनमें से सिर्फ एक है, और यह उसी फॉर्मूले पर निर्भर करती है जिसे हमने पहले पेश किया था। वित्तीय शब्दावली में, विधि भवन का मूल्यांकन "स्थायी" के रूप में करती है। वास्तव में, इस गणना के पीछे का गणित यह मानता है कि निवेश अनिश्चित काल तक रिटर्न उत्पन्न करता रहेगा।
कैप दर "छूट" के रूप में कार्य करती है जो निवेशक इस आय स्ट्रीम पर विभिन्न जोखिमों के लिए लागू होते हैं। जोखिम मुक्त निवेश जैसी कोई चीज नहीं है, इसलिए निवेशक किसी भी आय स्ट्रीम को खाते में छूट देते हैं संभावित समस्याएं और इससे होने वाले नुकसान। कैप दर केवल हमें आय और कीमत का अनुपात बताती है कि निवेशक भविष्य की आय धारा के लिए स्वीकार करने को तैयार हैं।
आप कौन से एनओआई हैंउपयोग
यह एक ऐसा प्रश्न है जो एक निवेशक को पूंजीकरण दरों को देखते समय हमेशा पूछना चाहिए। कोई आम तौर पर स्वीकृत एनओआई नहीं है। यह निवेशकों के लिए एक समस्या पैदा करता है जब वे किसी दिए गए निवेश के लिए मार्केट कैप दर निर्धारित करने का प्रयास कर रहे होते हैं। उन्होंने सुना होगा कि प्रश्न के बगल में संपत्ति "सात प्रतिशत के भीतर" बिक रही थी, जब यह सिर्फ "ब्रोकरेज" नंबरों पर हो सकता था जिसने एनओआई को बढ़ाया। यदि एनओआई अधिक या कम है, तो इसका वास्तविक कैप दर पर सीधा प्रभाव पड़ेगा जिस पर परिसंपत्ति का कारोबार होता है। इसलिए बाजार के तुलनीय प्रदर्शन का जायजा लेने के लिए अपनी टीम के साथ काम करना महत्वपूर्ण है और ध्यान से विचार करें कि आप किस दर सीमा को वैध मानते हैं।
इस विधि का प्रयोग कब करना चाहिए
कैप दरें और मूल्यांकन के लिए प्रत्यक्ष पूंजीकरण दृष्टिकोण एक निवेशक के रूप में आपके टूलबॉक्स में एक उपयोगी उपकरण है। यह लेनदेन के त्वरित विश्लेषण की अनुमति देता है, और यदि एक महत्वपूर्ण लेंस के साथ व्यवस्थित रूप से किया जाता है, तो यह एक शक्तिशाली तकनीक हो सकती है। हालांकि, इसके अलावा, मूल्यांकन के कई सहायक या वैकल्पिक तरीके हैं। व्यापार विश्लेषण क्षमताओं को विकसित करते समय यह जानना कि आपको एक से अधिक गणना करने की आवश्यकता कब है, एक महत्वपूर्ण कौशल सेट है।
विधि सूत्र की व्युत्पत्ति
अचल संपत्ति निवेश विश्लेषण में, पूंजीकरण दर शुद्ध परिचालन आय और अचल संपत्ति मूल्य के अनुपात के बराबर होती है। तुलनीय संपत्तियों की पूंजीकरण दरों का उपयोग किया जाता हैकिसी संपत्ति का आंतरिक मूल्य प्राप्त करने के लिए उसकी शुद्ध परिचालन आय में छूट देना।
किसी भी अन्य निवेश की तरह, अचल संपत्ति का मूल्यांकन भविष्य के नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य पर किया जाता है। अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए दो तरीके हैं: प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि और रियायती नकदी प्रवाह विधि। प्रत्यक्ष पूंजीकरण विकल्प में, शुद्ध परिचालन आय द्वारा मापी गई संपत्ति से आय धारा को स्थायी माना जाता है, और संपत्ति का मूल्य छूट दर से विभाजित NOI के बराबर होता है।
फॉर्मूला
प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का उपयोग कर संपत्ति का मूल्य स्थायी भुगतान के वर्तमान मूल्य के सूत्र द्वारा निर्धारित किया जाता है:
r पूंजीकरण दर है और NOI शुद्ध परिचालन आय है। यह स्वाभाविक रूप से गणना में एनओआई विकास दर शामिल करता है। सीमांत दर r छूट दर के बराबर है i घटा विकास दर g। प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि सूत्र के लिए ये चर हैं।
उपरोक्त समीकरण को पुनर्व्यवस्थित करने पर, हमें r का गणितीय व्यंजक प्राप्त होता है। पूंजीकरण दर r का निर्धारण शुद्ध परिचालन आय (NOI) और तुलनीय संपत्तियों के मूल्य के अनुपात के आधार पर किया जाता है। समान आय एनओआई - संपत्ति कम सभी परिचालन व्यय, मरम्मत और रखरखाव, बीमा, संपत्ति कर, उपयोगिताओं, आदि। एनओआई शुद्ध नकदी प्रवाह का एक असमान उपाय है, अर्थात यह किसी भी ब्याज व्यय या किसी अन्य पूंजीगत लागत में कटौती नहीं करता है, साथ ही साथ संपत्ति का मूल्य और अधिकतम दर।
सीमांत दरें
संपत्ति के मूल्य के लिए उपयोग की जाने वाली सीमांत दरें अचल संपत्ति लेनदेन से होनी चाहिए जो संपत्ति के स्थान, आकार, संपत्ति की प्रकृति (आवासीय और वाणिज्यिक), पट्टे की अवधि (लघु या लंबी अवधि) के संदर्भ में मूल्यवान संपत्ति के समान हैं।, उम्र, यानी मरम्मत और सुधार की लागत आदि निर्धारित की जाती हैं।
प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करने का उदाहरण
निम्नलिखित आंकड़ों को देखते हुए, संपत्ति बी और सी की बिक्री के लिए उपलब्ध जानकारी का उपयोग करके प्राप्त सीमांत दर का उपयोग करके संपत्ति ए का मूल्य, जो भी सबसे उपयुक्त हो। व्यापार मूल्यांकन में प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का एक उदाहरण:
| संपत्ति | ए | बी | सी |
| एनओआई | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| मूल्य | ? | $25, 000, 000 | $150,000,000 |
| लीज टर्म | 10 साल | 8 साल | 3 साल |
| किरायेदारों की संख्या | 2 | 3 | 10 |
संपत्ति बी संपत्ति सी की तुलना में संपत्ति ए की तरह अधिक है, इसलिए हमें संपत्ति बी की जानकारी के मूल्य और एनओआई से प्राप्त पूंजीकरण प्रतिशत का उपयोग करके संपत्ति ए के मूल्य की आवश्यकता है।
उपरोक्त उपयोग की गई कैप दर तुलनीय के बीच अंतर को दर्शाने के लिए ऊपर या नीचे समायोजित की जा सकती हैसंपत्ति (यानी संपत्ति बी) और संपत्ति का मूल्यांकन किया जा रहा है (यानी संपत्ति ए)।
प्रत्यक्ष पूंजीकरण बनाम रियायती नकदी प्रवाह विश्लेषण
कई वाणिज्यिक अचल संपत्ति दलाल, ऋणदाता और मालिक आय के दृष्टिकोण को ध्यान में रखते हुए अचल संपत्ति मूल्यांकन का उपयोग करते हैं। प्रत्यक्ष पूंजीकरण से प्राप्त मूल्यांकन एक रियायती नकदी प्रवाह (DCF) विश्लेषण है। प्रत्यक्ष पूंजीकरण मूल्यांकन के लिए, स्थिर शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को बाजार पूंजीकरण दर से विभाजित किया जाता है। अनुमानित लागत, डीसीएफ विश्लेषण के लिए प्रत्येक वर्ष एनओआई के साथ एक अनुमान की आवश्यकता होती है, साथ ही विश्लेषण अवधि के अंत में अपेक्षित उत्क्रमण लागत भी। आमतौर पर, एक विश्लेषक रिटर्न का अनुमान लगाने के लिए आय पूंजीकरण का उपयोग करता है। इन अपेक्षित नकद लाभों को मूल्यांकन बाजार में आने के लिए उचित दर पर छूट दी जाती है। निवेश जोखिमों का आकलन करने में प्रत्यक्ष पूंजीकरण की विधि लगभग समान नियमों के अनुसार मानी जाती है।
शुद्ध परिचालन आय अनुमान
हालांकि ये गणना सरल और सीधी हैं, वे मूल्यांकक या मूल्यांकक की मान्यताओं पर निर्भर करते हैं। प्रत्यक्ष पूंजीकरण का उपयोग करते समय, स्थिर NOI के गुणों का मूल्यांकन करने की आवश्यकता होती है। यह मूल्यांकन बाजार क्षेत्र में तुलनीय संपत्तियों के लिए बाजार के आंकड़ों पर आधारित है; संपत्ति को कैसा प्रदर्शन करना चाहिए, इस पर मूल्यांकक की राय का प्रतिनिधित्व करता है। चूंकि एक मूल्यांकक की राय बाजार के आंकड़ों के अवलोकन पर आधारित होती है, इसलिए उसके एनओआई अनुमान में गलती खोजना मुश्किल है। जब बाजार "पर्याप्त" होता है, तो "स्थिर एनओआई" की अवधारणा विशेष रूप से उपयोगी होती है। हालांकि, विशेषचिंता के दो क्षेत्र।
पहला, क्या होगा यदि मूल्यांकन के समय संपत्ति में महत्वपूर्ण रिक्ति है? जाहिर है, कोई भी एक महत्वपूर्ण, स्थायी रिक्ति की उम्मीद के साथ अचल संपत्ति विकसित नहीं करता है। इस प्रकार, मूल्यांकक वास्तविक रिक्तियों के गुणों के बजाय रिक्तियों के बाजार हिस्से का उपयोग कर सकता है। यह आइटम के संशोधक के लिए एक बढ़ी हुई NOI में परिणाम देता है और संशोधक के मूल्य को बढ़ा सकता है।
दूसरा, अगर भविष्य में किसी संपत्ति की एनओआई अंतरिक्ष की बढ़ती मांग के कारण बढ़ने की उम्मीद है, जिससे उच्च किराये की दरें बढ़ जाती हैं, तो एनओआई का एक वर्ष का प्रत्यक्ष पूंजीकरण संपत्ति का कम मूल्यांकन कर सकता है। चूंकि डीसीएफ विश्लेषण किराए की दर, रिक्ति दर, संग्रह हानियों और परिचालन लागत के भीतर वार्षिक समायोजन की अनुमति देता है, डीसीएफ विश्लेषण का उपयोग समय के साथ खरीदार की एनओआई वृद्धि का अनुमान लगाने के लिए किया जा सकता है।
जब अगले तीन से पांच वर्षों के भीतर संपत्ति पूरी तरह से किराए पर लेने की उम्मीद है, उदाहरण के लिए, रहने की लागत को वांछित स्तर तक कम किया जा सकता है। अपेक्षित परिवर्तनों के इस विनिर्देशन का परिणाम इस अवधि के दौरान एनओआई के यथार्थवादी अनुमानों में होता है - एक वर्ष के एनओआई को पूंजीकृत करने की तुलना में बहुत बेहतर परिणाम। लेकिन दूसरी ओर, केवल यह मानते हुए कि तीन साल की अवधि में रिक्ति दर कम हो जाएगी, इससे बढ़ी हुई NOI हो सकती है।
डीसीएफ विश्लेषण इस तरह की स्थितियों के लिए एकदम सही है। हालांकि, डीसीएफ विश्लेषण बहुत उपयोगी नहीं है जब यह पता चलता है कि एक संपत्ति पूरी तरह से किराए पर ली गई है। समान वार्षिक नकदी प्रवाह की श्रृंखला का वर्तमान मूल्य बराबर के बराबर हैपूंजीकृत मूल्य। जब एनओआई में कोई महत्वपूर्ण परिवर्तन अपेक्षित नहीं है, तो डीसीएफ विश्लेषण गुणों का उपयोग करना कोई गलती नहीं है। हालांकि, मूल्यांकन रिपोर्ट के उपयोगकर्ताओं को पता होना चाहिए कि इस पद्धति के परिणाम प्रत्यक्ष पूंजीकरण के सही अनुप्रयोग द्वारा उत्पादित परिणामों से बेहतर नहीं हैं। निवेश जोखिमों का आकलन करने में प्रत्यक्ष पूंजीकरण की विधि लगभग समान नियमों के अनुसार मानी जाती है।
पूंजीकरण और छूट दरों का विकल्प
सैद्धांतिक रूप से, एनओआई के एक वर्ष के पूंजीकरण के बारे में चिंताओं को बाहर रखा गया है। बाजार पूंजीकरण का निर्धारण करने में मूल्यांकक का कौशल, तुलनीय बिक्री की दर - यह एक बड़ी भूमिका निभाता है। यदि मार्केट कैप दर, पूरी तरह से पट्टे पर दी गई संपत्ति के भाग्य की संबंधित खरीदार अपेक्षाओं के साथ आइटम की तुलना में रिक्ति दर के साथ संपत्ति की बिक्री से ली गई है, तो मूल्य का अनुमान असमायोजित एनओआई और मार्केट कैप दर से लगाया जा सकता है।
इसके अलावा खरीदार जो भविष्य में मजदूरी की कीमतों के अपने गुणों में NOI वृद्धि की उम्मीद करते हैं, इन अपेक्षाओं को दर्शाते हैं। दोनों ही मामलों में, प्रेक्षित मूल्य पूंजीकरण में अपेक्षाएं परिलक्षित होती हैं। एक मूल्यांकनकर्ता समस्या तब उत्पन्न होती है जब उन वस्तुओं का मिलान करना आवश्यक होता है जिन्हें नहीं पाया जा सकता है। इस मामले में, मूल्यांकक को पूंजीकरण दर विकसित करनी चाहिए और सर्वोत्तम उपलब्ध साथियों से एनओआई का अनुमान लगाना चाहिए और बाजार मूल्य अनुमान तैयार करना चाहिए जो उपभोक्ता अपेक्षाओं को दर्शाता है।
डीसीएफ का विश्लेषण करने के लिए उचित छूट दर का उपयोग किया जाता है, एनओआई अनुमानों को परिवर्तित किया जाता हैमूल्य। जब डीसीएफ विश्लेषण का उपयोग रियल एस्टेट बाजार के मूल्य के लिए किया जाता है, तो तुलनीय संपत्ति डेटा का उपयोग करके छूट दर को बाजार से निकाला जाना चाहिए। इसलिए, डीसीएफ विश्लेषण और प्रत्यक्ष पूंजीकरण के लिए प्रासंगिक तुलनीय डेटा की आवश्यकता समान है। जब निवेश विश्लेषण के लिए डीसीएफ विश्लेषण का उपयोग किया जाता है, तो अपेक्षित नकदी प्रवाह को छूट देने के लिए अपेक्षित प्रतिलाभ दर का उपयोग किया जाना चाहिए।
एक आवश्यक कठिन विकल्प
प्रत्यक्ष पूंजीकरण और डीसीएफ का विश्लेषण - प्रत्येक निश्चित परिस्थितियों में उपयुक्त है। विशेष रूप से, प्रत्यक्ष पूंजीकरण स्थिर एनओआई विश्लेषण गुणों की अपेक्षा के लिए उपयुक्त है; डीसीएफ बदलते एनओआई के अपेक्षित गुणों के अनुकूल है। उपयुक्त पूंजीकरण दर और छूट दर का चयन करना कभी-कभी दोनों विधियों के लिए कठिन हो सकता है। डीसीएफ विश्लेषण का मुख्य लाभ यह है कि विश्लेषण की अवधि के लिए एनओआई का अनुमान लगाने के लिए आवश्यक डेटा एकत्र करने में, संपत्ति के परिप्रेक्ष्य के बारे में सीखना चाहिए।
डीसीएफ विश्लेषण पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है। एक निश्चित प्रकार की जगह और परिचालन लागत के लिए अपेक्षित आपूर्ति और मांग की पूंजीकरण दर। ठीक से किया गया, ऐसा विश्लेषण जानकारी प्रदान कर सकता है जो प्रत्यक्ष पूंजीकरण के माध्यम से स्पष्ट नहीं है। अक्सर, हालांकि, डीसीएफ विश्लेषण का प्राथमिक उपयोग प्रत्यक्ष पूंजीकरण मूल्यांकन के बाजार मूल्य की पुष्टि करता है। हालांकि डीसीएफ विश्लेषण में इस्तेमाल किए गए अनुमान कुछ एनओआई संपत्तियों के लिए अधिक सटीक हो सकते हैं, बाजार मूल्य की स्वतंत्र पुष्टि प्रत्यक्ष पूंजीकरण अनुमान के लिए उचित छूट की आवश्यकता होती है।दरें।
निष्कर्ष
आधुनिक दुनिया में बड़ी संख्या में आर्थिक साधन हैं और उन्हें समझना काफी मुश्किल है। इस लेख में प्रत्यक्ष पूंजीकरण की विधि का विस्तार से विश्लेषण किया गया है। यह एक बहुत ही उपयोगी तकनीक है जिसका उपयोग अक्सर अर्थशास्त्र में किया जाता है। अब पाठक इससे परिचित है और इसका उपयोग कर सकता है। किसी भी प्रकार के व्यवसाय या आय की वस्तु के मूल्यांकन में आय के प्रत्यक्ष पूंजीकरण की विधि न्यूनतम जोखिम के साथ एक सफल व्यवसाय बनाने में मदद करती है।
